Kiralayanın, bir şeyin kullanımını kiracının verdiği bir bedel karşılığında ve belli bir süre için kiracıya bırakmasıdır. Buna göre bir kimse, bir hakkını veya bir malını bir bedel karşısında onu kiralayan kimseye kullanması veya yararlanması için bırakmışsa, bu iki kişi arasında kira ilişkisi vardır. Bunlar arasındaki ilişkiyi düzenleyen duruma kira sözleşmesi, aralarındaki ilişkiye de kira denir. 

KAÇ ÇEŞİT KİRA SÖZLEŞMESİ VARDIR?

İki çeşit kira sözleşmesi vardır; yazılı kira sözleşmesi ve sözlü kira sözleşmesi. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasında ispat açısından sayısız fayda vardır. Hatta aktin noterde yapılması, gelecekte olabilecek anlaşmazlıkların kolay yönden çözümü açısından sağlıklı bir yoldur. Zira noterde yapılan bir sözleşmenin varlığına, imzasına ve içeriğine yapılan itirazlar kabul görmez. Kira akdi sözlü olarak da gerçekleştirilirse, sözleşmenin sıhhati ve ispatı açısından zorluklar meydana gelebilir.

KİRA SÖZLEŞMESİ VE TAHLİYE DAVASI

a) Kiraya verene ilk sözleşme tarihinden sonraki tarihte düzenlenmiş (elden ya da noterden) yazılı bir tahliye taahhüdü verirseniz, bu yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen günü takip eden 1 ay içerisinde, icra yoluyla aleyhinize icra takibi yapılmışsa, (tahliye taahhüdü bu süre içerisinde kiralayan tarafından kulanılmaz ise hükümsüz kalır),

b) Kira bedelinin süresiz veya yıllık ödenmediği durumlarda ; bir kira yılı içerisinde iki kez kira bedelinin ödenmesi için tarafınıza ihtar edilmiş olması sonucunda açılan haklı ihtara dayalı tahliye davası yoluyla ,

c) Kira bedeli sizden yazılı olarak istenmesine rağmen, 30 gün içerisinde ödemezseniz, temerrüde dayalı mahkeme kararıyla,

d) Kiraya konu yerin:

1) Yeniden inşası, imarı, esaslı tamiri veya tadilatı ile ilgili ruhsat ve proje çerçevesinde, ihtar sonucu mahkeme yoluyla,

2) Yeni bir kimse tarafından satın alınması ve satın alan kişiye (eşine, çocuklarına da) ihtiyaç olması halinde, tapudan satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtiyacı belirten ihtarın tebliğinden itibaren 6 ay sonra ya da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılacak dava ile,

e) Herhangi bir sözleşmeye dayalı olmaksızın, haksız olarak bir konut ya da işyerini işgal eden bir kimse iseniz, bu işgalinizi tespit eden malik tarafından açılacak dava ile,

f) Sözleşmeye aykırı davranmanız ve apartman maliklerini rahatsız edici yasada belirlenmiş aşırı davranışlardan dolayı, bu aykırılık ve aşırılıklarınızı gidermeniz yazılı ihtar yoluyla istenmesine rağmen, gidermez iseniz, mahkeme yoluyla,

g) Aynı şehir ya da belediye hudutları dahilinde sizin ya da eşinizin adına kayıtlı bir konutunuz varsa, kiralanan konutun maliki tarafından açılacak dava ile tahliye edilirsiniz.

KİRA SÜRESİ NEDİR, NASIL UZAR

Kiracı, kira sözleşmesinde, kira süresinin bitimi olarak belirtilen süreden en az 15 gün önce tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, kira sözleşmesi kendiliğinden, kiracı lehine bir yıl daha uzamış sayılır. Bu durumda yeni bir sözleşme yapmaya gerek yoktur

Kiralanan yer boşaltılmadan, kira şartları değiştirilerek, yeniden kira sözleşmesi yapılması durumunda kira süresi uzatılabilir.

Başlangıçta tahliye taahhüdü veya boş bono verilmişse, kira süresinin uzatılması ve kira bedelinin yeniden belirlenmesi konuları kiraya verenin insiyatifinde gerçekleşmesine neden olmaktadır.

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

a) Kira bedelleri kural olarak kira sözleşmelerinde serbestçe ve karşılıklı anlaşarak yazılı hale getirilmelidir. Kira bedeli aylık, 3 aylık, 6 aylık veya 1 yıllık gibi süreleri kapsamak üzere belirlenebilir. Ancak kiraya verenler ve mülk sahipleri bir baskı unsuru olarak kiracının elinden boş senet ve tahliye taahhütleri almaktadır. Bu belgelerin ilk kira sözleşmesi yapılırken düzenlendiği ispat edilirse geçersizdir.

b) Kira sözleşmesindeki kira süresinin bitiminden sonra yeni bir anlaşma veya mahkeme kararı yoksa bir önceki yılın kira bedeli ödenmeye devam edilebilir. Kira kontratındaki, kira bedelinin takip eden senelerde ne oranda artacağını belirleyen maddeleri geçerlidir. Ancak bu belirleme kesin olmalıdır. Örneğin TÜFE oranında vb. Önceleri bu şartın sadece kontratın imzasından sonraki 2. yıl, yani ilk kira artışında geçerli olduğu, diğer kira dönemleri için geçerli olmadığı şeklinde olan Yargıtay’ ın görüşü artık değişmiştir.

c) Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarı sonucunda talep ettiği yeni kira döneminin kira bedeli hakkında anlaşma sağlayamazsa, mahkemede açacağı kira tespit davası sonucunda yenilenen kira döneminin kira bedeli saptanabilir. Saptanan bu bedel kira döneminin başından itibaren geriye dönük olarak geçerli olur.

d) Uzun süreli ya da süresiz kontratlarda her iki taraf da ekonomik vb. şartların değişmesini gerekçe göstererek, kira bedelinin yeniden belirlenmesini,mahkemeden isteyebilir,

e) Kiralanan yerin kullanımında esaslı bir değişiklik meydana gelirse, taraflar yeni duruma göre kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilirler.

KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ

Kira bedeline ait ödemelerin mutlaka yazılı bir belge (para alındı makbuzu, banka dekontu, havale makbuzu, kira karşılığı verildiği kanıtlanabilen senetler) karşılığı yapılması gerekir.

Yapılan ödemede mutlaka hangi yıl ve aya ait olduğu belirtilmelidir.
Eğer bir banka hesabı vs. belirlenmemiş de paranın ev sahibi kiralayana ödeneceği yazılı ise bu ödeme ya elden bizzat kiracıya yapılmalı ya da posta ile ödemeli ve adreste teslim şeklinde yapılmalıdır. Posta masrafı kiradan kesilmemelidir.,

KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL OLMALIDIR

Kira sözleşmenin yazılı olması zorunlu değildir.Ancak ruhsata tabi işyerleri, vergi dairesi yazılı sözleşme istediğinden ve devir yetkisi olmak şartıyla kiralanmış bir yer devralınacaksa sözleşmenin yazılı olması gerekir.
Bir kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken başlıca konular şunlardır:
a. Kira bedeli, ( yabancı para ile de belirlenebilir),
b. Ödeme tarihleri,
c. Stopaj durumu,
d. Tahliye taahhüdü (ilk kontrata yazılı taahhüt geçersizdir),
e. Devir hakkı,
f.  Kira artış oranı,
g. Depozito, teminat ve kira bedeli karşılığı olarak senet vb. istenmesi halinde yazılıp yazılmadığı,
h. Ödenen kira bedelinin (“alınmıştır”, “ödenmiştir” şeklinde) yazılıp yazılmadığı, yukarıda belirtilen konuların yazılıp yazılmadığı mutlaka kontrol edilmeli ve yapılan anlaşmaya uygun olduğu görüldükten sonra sözleşme imzalanmalıdır.

BİRDEN FAZLA KİRACIDAN BAZILARI SÖZLEŞMEYE UYMAZSA

Kira sözleşmesi bir bütündür. Bu nedenle sadece sorun çıkaran kiracıya değil, olumlu hareket etse bile bütün kiracılara ayrı ayrı ihtarname çekmek gerekir.

APARTMAN GİDERLERİ KİRACIYA MI, EV SAHİBİNE Mİ AİTTİR

Kira akdine ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılı ise, kiracının şahsi hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir. Bunlara örnek olarak kapıcı ücreti, ortak elektrik, ortak su parası veya yakıt giderini verebiliriz. Anayapıya ait masraflar ise ev sahibine ait olacaktır; Boya, badana, kalorifer kazanı değiştirilmesi gibi.

KİRANIN DEVRİ

Kiracının, kira sözleşmesinin konusu olan kullanma hakkını devretmesidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRELİ OLMASI

Kira sözleşmelerinin geçerli olması için süreli olması şart olmamakla beraber, taraflar anlaşarak kira sözleşmesini süreli yapabilirler. Tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları altı ay, bir yıl, üç yıl gibi belirli bir zamanı içeren kira sözleşmelerine süreli kira sözleşmesi denir. 

ÖLÜNCEYE KADAR SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ

Her ne kadar kira sözleşmesinin süresi ölünceye kadar denmişse de insanın ne zaman öleceği belli olmadığı için sözleşme süresiz sayılır. Bu nedenle de ve hasılat kirası olması sebebiyle kira başlangıcından itibaren altı aylık dönemlere ayrılarak son altı aydan, yani bozulması istenen tarihten altı ay önce kira sözleşmesini sona erdirme ihbarında bulunularak bu sözleşme sona erdirilebilir. Sona erdirmeye karşın kiracı kiralananı boşaltmazsa aleyhine boşaltma davası açılır.